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記者杭瑩

日前，廣州市發(fā)展和改革委員會官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市發(fā)展和改革委員會廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局廣州市市場監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理》的公告(以下簡稱“管理方案”)。征求意見時間為公示之日起30日。

【資料圖】

據(jù)了解，當(dāng)前廣州實施的物業(yè)收費管理方案為2016年11月起施行的《廣州市發(fā)展改革委廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委關(guān)于規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》(穗發(fā)改規(guī)字〔2016〕4號)。據(jù)記者了解，新版《管理方案》將保持現(xiàn)有政府指導(dǎo)價不變，一級、二級、三級、四級、五級服務(wù)收費對應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米。同時，業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費從150元/月降為80元/月。

業(yè)主大會成立前實行政府指導(dǎo)價

據(jù)了解，穗發(fā)改規(guī)字〔2016〕4號自2016年起施行，因有效期滿，需要重新修訂發(fā)布。

根據(jù)《管理方案》的規(guī)定，主要修訂了哪些內(nèi)容？其中明確，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

具體來看，業(yè)主大會成立之前的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位(車庫)物業(yè)服務(wù)收費(以下稱“前期物業(yè)服務(wù)收費”)實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位(車庫)、別墅、其它非住宅物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

據(jù)了解，經(jīng)全市抽樣監(jiān)審，2019-2021年廣州市物業(yè)服務(wù)項目成本維持平穩(wěn)，維持穗發(fā)改規(guī)字〔2016〕4號規(guī)定的政府指導(dǎo)價2.8元不變。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)等五項，具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級、四級、五級，一級為最高等級。

執(zhí)行層面，應(yīng)由建設(shè)單位在銷售首套房屋之前，根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，選擇服務(wù)等級，在《廣州市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，與其選聘的前期物業(yè)服務(wù)人依法確定前期物業(yè)服務(wù)收費的具體標(biāo)準(zhǔn)。一級、二級、三級、四級、五級服務(wù)收費對應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米。

加強(qiáng)政府制定價格后評估

除劃分物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)外，《管理方案》變動之處還有降低業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)全市抽樣監(jiān)審情況來看，平均每個車位物業(yè)服務(wù)含稅成本為58.96元/月。綜合考慮行業(yè)利潤水平、其他城市收費標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)可承受能力等因素，業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位物業(yè)服務(wù)收費從150元/月降為80元/月。

同時，《管理方案》加強(qiáng)政府制定價格后評估。據(jù)介紹，近年來，超一級物業(yè)服務(wù)收費申請量、超價收費水平持續(xù)較大幅度增長。與一錘子的房屋買賣不同，物業(yè)服務(wù)與廣大住戶的日常生活緊密聯(lián)系，住戶聚集程度高，繳費頻次高，物業(yè)收費容易成為基層群眾關(guān)注和矛盾的焦點。由于新建住宅物業(yè)尚未運營，實際成本未發(fā)生，價格主管部門基于建設(shè)單位提出的項目物業(yè)服務(wù)收費的愿景和成本預(yù)測核定超一級前期物業(yè)服務(wù)收費最高限價，作為前期物業(yè)服務(wù)收費的試行價格。試行期滿后增加成本監(jiān)審和評估，對偏高的前期物業(yè)服務(wù)收費予以降低；對于收費標(biāo)準(zhǔn)不能覆蓋成本的，由物業(yè)服務(wù)人按《廣州市物業(yè)管理條例》第七十一條規(guī)定執(zhí)行。

《管理方案》還明確，對普通住宅依建設(shè)規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設(shè)的智能門禁系統(tǒng)，建設(shè)單位(或者物業(yè)服務(wù)人)不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護(hù)費用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費配備不少于4張門禁卡。